民商事租赁合同纠纷怎么处理？2026年租赁合同纠纷法律知识与维权实操全科普

2026-07-08 刘俊清律师 民商事 租赁合同 合同纠纷 法律科普

"商铺租客拖欠了三个月房租，打电话不接，去店里一看，门锁都换了，人跑得无影无踪。" "退租时房间打扫得干干净净，房东说墙面有划痕、空调要修，押金一分钱不退。" "租了一台挖掘机给工地用，合同到期了对方说再续一个月，结果连租金带机器都没了。"

租赁合同纠纷，可以说是民商事活动中最常见、也最让人"憋屈"的纠纷类型。常见到什么程度？几乎每个做生意的人、每个租过房子的人，都或多或少踩过租赁合同的坑。而憋屈在什么地方？很多人觉得"就几千块押金""就几个月房租"，不值得打官司，于是选择吃哑巴亏。

但问题在于：租赁纠纷看起来小，法律问题一点都不简单。出租人擅自清场可能构成侵权，承租人装修投入可能上百万，设备租赁的留置权怎么行使、商铺租赁的优先承租权怎么保护——这些都不是"忍一忍就过去"的事情。

本文从民商事租赁合同的成立、履行、违约到维权，做一次系统性法律科普。

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一、租赁合同到底是什么？——别把"租赁"和"借用""保管"搞混了

在民商事活动中，最容易和租赁合同混淆的，是借用合同和保管合同。三者的核心区别在于：租赁是有偿的。

1. 租赁合同的法定定义

根据《民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

三个关键要件：

• 转移使用权：出租人不需要转移所有权，承租人只获得"使用+收益"的权利
• 有偿性：承租人必须支付租金——这是区别于借用合同的核心标志
• 租赁物为特定物：不是"一批货"，而是"这套房""这台设备""这个商铺"

2. 租赁合同的常见形态

民商事活动中的租赁合同远不止"租房"这么简单：

需要特别提示：商铺租赁（商业用房租赁）与住宅租赁在法律规则上有重大差异，不能混用。

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二、出租人的核心权利与义务——不是"收了租金就完事"

很多人以为出租人的义务就是"把房子/设备交给对方用"，权利就是"按时收租金"。这个理解太过简单。

1. 出租人的核心义务

（1）交付义务

《民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。这里的"交付"不仅指物理上的移交，还包括：

• 租赁物符合约定用途——商铺必须能办营业执照、设备必须能正常运转
• 交付附属物品——房屋钥匙、设备操作手册、维修工具

实践中最常见的问题：商铺租赁中，出租人交付了商铺但无法办理营业执照，这构成根本违约，承租人可以解除合同。

（2）维修义务

《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

关键规则：

• 维修义务是法定义务，除非合同中明确约定由承租人承担
• 出租人不履行维修义务，承租人可以自行维修，费用由出租人承担
• 因维修影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期

（3）瑕疵担保义务

出租人应当保证租赁物在交付时不存在危及承租人安全的瑕疵，也不存在影响正常使用的隐蔽瑕疵。

如果出租人明知租赁物存在瑕疵（如商铺存在违建、设备存在安全隐患）而未告知，承租人可以请求减少租金或解除合同，造成损失的还可以请求赔偿。

（4）权利瑕疵担保义务

出租人应当保证第三人不会就租赁物向承租人主张权利。比如：

• 商铺被法院查封导致承租人无法经营
• 设备所有权存在争议被第三方扣押

因第三人主张权利导致承租人不能使用租赁物的，承租人可以请求减少租金或不支付租金。

2. 出租人的核心权利

（1）收取租金

这是出租人最核心的权利，但行使方式有法律边界：

• 承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可以请求承租人在合理期限内支付
• 承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同
• 但不能擅自断水断电——这属于侵权行为，承租人可主张损害赔偿

（2）合同解除权

出租人在以下情形下可以解除租赁合同：

• 承租人未按约定方法使用租赁物，致使租赁物受损
• 承租人擅自转租
• 承租人逾期支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付

特别提示：出租人行使解除权必须通知承租人，不能"默默地"换锁、清场。

（3）租赁物返还请求权

租赁期限届满或合同解除后，出租人有权要求承租人返还租赁物。但需要注意：

• 返还时租赁物的合理损耗由出租人承担
• 超出合理损耗的损坏，承租人应当赔偿
• 出租人不能以"有损坏"为由无限扣押押金

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三、承租人的核心权利与义务——"装修花的钱"和"押金"怎么办

承租人在租赁关系中往往处于相对弱势的地位，但法律给了承租人一系列保护性权利。

1. 承租人的核心权利

（1）优先购买权

《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

关键要点：

• 仅适用于房屋租赁，不适用于设备租赁
• "同等条件"指价格、付款方式等核心交易条件相同
• 出租人未通知承租人即出售，承租人可以请求出租人承担赔偿责任
• 但承租人不能主张买卖合同无效——这是2021年《民法典》的重要修改

（2）优先承租权

《民法典》第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

这是《民法典》新增的权利——租赁期满后，房东不能"谁出的租金高就租给谁"，承租人在同等条件下有优先续租权。

（3）买卖不破租赁

《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

通俗地说：房东把房子卖了，新房主不能赶你走。租赁合同对新房主继续有效。

但需要注意例外：

• 房屋在出租前已设立抵押权，抵押权实现导致所有权变动的
• 房屋在出租前已被法院查封的

（4）装修投入的补偿权

商铺租赁中，承租人往往会投入大量资金装修。租赁期满或合同解除后，这些装修怎么处理？

《民法典》第七百一十五条：

• 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除
• 已形成附合的部分，双方对处理有约定的按约定，没有约定的：
  • 因出租人违约导致合同解除 → 出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失
  • 因承租人违约导致合同解除 → 出租人不赔偿
  • 双方违约 → 按过错分担
  • 不可抗力 → 公平原则分担

实践要点：装修前一定要取得出租人书面同意，否则不仅无法主张补偿，还可能被要求恢复原状。

2. 承租人的核心义务

（1）按约定用途使用租赁物

承租人未按约定用途使用导致租赁物损坏的，应当赔偿。

（2）妥善保管租赁物

因承租人保管不善造成租赁物毁损灭失的，应当赔偿。但正常使用产生的合理损耗除外。

（3）按时支付租金

这是最基本的义务，也是纠纷最多的地方。

（4）不得擅自转租

未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但出租人知道或应当知道转租后六个月内未提出异议的，视为同意。

（5）返还租赁物

租赁期满，承租人应当返还租赁物。返还时的状态应当是"除正常损耗外的原状"。

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四、押金问题——租赁纠纷中的"第一战场"

押金纠纷可以说是租赁合同纠纷的"高发区"和"第一战场"。很多人觉得押金"就是房东的"，其实不是。

1. 押金的法律性质

押金在《民法典》中没有专章规定，但司法实践中将其定性为担保性质——是承租人为担保履行租赁合同义务（主要是支付租金、妥善保管租赁物）而交付的金钱担保。

核心要点：

• 押金不是租金，所有权仍属于承租人
• 出租人只能在承租人违约时，用押金抵扣损失
• 租赁期满、承租人无违约的，押金必须全额返还

2. 出租人扣押押金的合法情形

出租人有权从押金中扣除：

• 承租人欠付的租金
• 承租人欠付的水电费、物业费等
• 因承租人原因造成的租赁物损坏修复费用（需有证据）
• 合同约定的违约金（需合理）

不能扣的情况：

• 以"正常损耗"为由扣款——墙面轻微变色、地板正常磨损属于合理损耗
• 以"打扫卫生"为由扣款——除非合同明确约定且费用合理
• 没有任何证据的"损坏"——出租人需要举证

3. 承租人如何追讨押金

如果出租人无正当理由拒绝返还押金，承租人可以：

• 协商：要求出租人出具书面扣款清单和凭证
• 调解：向街道办、司法所申请调解
• 诉讼：向法院提起诉讼，主张返还押金及利息

举证建议：退租时拍摄视频/照片，双方签字确认《退租交接确认书》，这是最有力的证据。

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五、商铺租赁的特殊规则——做生意的人一定要知道

商铺租赁（商业用房租赁）与住宅租赁有重大不同，以下几条规则做生意的人必须了解：

1. 无法办理营业执照的处理

如果出租人交付的商铺因规划、产权、消防等原因无法办理营业执照，导致承租人无法经营：

• 构成根本违约，承租人可以解除合同
• 出租人应当返还租金和押金
• 承租人可以主张装修损失、搬迁费等实际损失
• 如果出租人在签约时隐瞒或虚假承诺，还可能构成缔约过失责任

签约建议：在租赁合同中明确约定"出租人保证租赁房屋可用于[具体经营范围]的经营，且能够办理相关营业执照"，并约定违约后果。

2. 商铺转让与转租

商铺租赁中经常出现"转让费"问题——承租人转让商铺经营权时向受让方收取的费用。但转让与转租是两个不同概念：

• 转租：承租人继续作为合同方，将商铺租给次承租人 → 需要出租人同意
• 转让：承租人退出，由受让方直接与出租人建立租赁关系 → 需要三方协商

3. 出租人断水断电的法律后果

商铺租赁中最常见的"自助维权"方式——出租人因承租人拖欠租金而断水断电。但这是违法行为。

断水断电导致承租人无法经营，出租人需要承担：

• 承租人停业期间的经营损失
• 如果导致食品腐烂、设备损坏等，还需赔偿直接损失

正确做法：出租人应当通过催告→解除合同→诉讼的合法路径维权，不能采取断水断电等私力救济方式。

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六、设备租赁的特殊规则——挖掘机、脚手架、车辆的"坑"

设备租赁在建筑、物流、会展等行业极为常见，其规则与房屋租赁有显著差异：

1. 维修义务的分配

与房屋租赁不同，设备租赁的维修义务通常在合同中约定由哪一方承担。如果没有约定：

• 出租人承担保证设备正常使用的义务
• 但因承租人操作不当导致的故障，由承租人承担维修费用

2. 毁损灭失的风险

设备在租赁期间毁损灭失的：

• 因不可抗力导致的 → 出租人承担（承租人无过错）
• 因承租人使用不当导致的 → 承租人赔偿
• 因设备本身质量问题导致的 → 出租人承担

实践建议：设备交接时应当书面记录设备状态，包括外观、运行状况、附件清单，双方签字确认。

3. 出租人的留置权

设备租赁中，如果承租人拖欠租金，出租人是否有权扣留承租人放在设备中的物品（如挖掘机中的工具、车辆中的货物）？

答案是：没有法定留置权。租赁合同中的留置权必须合同约定，不能擅自行使。出租人擅自扣留承租人财物，可能构成侵权。

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七、维权实操——租赁纠纷的正确处理路径

第一步：固定证据

租赁纠纷最重要的证据：

• 租赁合同原件及附件
• 押金收据或转账记录
• 租金支付凭证（银行转账、微信/支付宝记录）
• 沟通记录（微信聊天、短信、邮件、通话录音）
• 现场照片/视频（租赁物交付时和返还时的状态）
• 退租交接确认书（如双方有签）
• 催告函（书面催告是解除合同的程序性前提）

第二步：发送书面催告

无论是追讨租金还是追讨押金，发送书面催告都是必要程序：

• 明确对方违约事实
• 给出合理履行期限（通常为15-30天）
• 声明逾期将采取的法律措施
• 通过EMS快递邮寄，保留快递单号和签收记录

第三步：选择维权路径

第四步：诉讼中的关键主张

在租赁合同纠纷诉讼中，以下主张要根据案情选择：

• 请求支付租金：适用于承租人拖欠租金的情形
• 请求返还押金：适用于出租人无理扣押押金
• 请求解除合同：适用于一方根本违约
• 请求返还租赁物：适用于租赁期满承租人拒不返还
• 请求赔偿损失：包括装修损失、经营损失、搬迁费等

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结语：租赁纠纷的三大"底层逻辑"

第一，租赁合同是持续性合同。 不像买卖合同"一手交钱一手交货"就完事了，租赁合同的履行跨越整个租期，纠纷往往也是持续性的——租金一个月一个月地欠，矛盾一天一天地积累。

第二，押金不是"奖金"。 押金是担保，所有权属于承租人。出租人想扣押金，必须拿出证据证明承租人违约且造成了实际损失。

第三，私力救济不可取。 不管是断水断电、换锁清场，还是自行扣留承租人物品，都是违法行为。正确的做法永远是通过催告→协商→诉讼的法定路径解决问题。

民商事租赁合同纠纷看似小事，实则涉及合同法、物权法、担保法等多个法律领域。遇到纠纷时，第一时间固定证据、发送书面催告、咨询专业律师，比"自己硬扛"和"冲动行事"都更有效。

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声明：本文为民商事法律知识科普，不构成具体法律意见。每个案件情况不同，建议就个案咨询执业律师。